Выступление на круглом столе строительной выставки г. Костромы.
29.10.2012 г.
г. Кострома   Ипотечный кооператив как альтернатива банковской ипотеке.

   Несмотря на то, что я назвал своё выступление - Ипотечный кооператив как альтернатива банковской ипотеке, кооператив не является конкурентом банкам. У нас разные группы клиентов. Клиенты банков это люди с официально подтверждённым высоким доходом, которым по карману выплачивать высокие банковские проценты. Клиентов кооператива можно разделить на несколько групп:
  1. Люди которые накопили около 50% стоимости жилья, но которым не по карману выплата банковских процентов;
  2. Люди, которые не могут подтвердить свой доход и не проходят по банковским требованиям;
  3. Люди у которых нет первоначального капитала.

   Как видите наши группы клиентов никак не пересекаются с банковскими.

   Так что же такое ипотечный кооператив?

   По принципу действия он схож с кассой взаимопомощи, которые в Советское время создавались работниками почти на каждом предприятии. Члены таких касс ежемесячно вносили туда взносы, а потом согласно очереди или по воле жребия брали оттуда ссуды для осуществления крупных покупок. Сразу после получения ссуды начинался её постепенный возврат согласно графика платежей.

   Точно также происходит и у нас, с одним главным отличием: мы выдаём ссуды только на приобретение жилья.

   Какие преимущества и недостатки имеет данная схема по сравнению с классической банковской ипотекой.
   Главное преимущество кооператива состоит в том, что деньги которые выдаются в виде ссуд из паевого фонда очень дешевы. По сути они бесплатны, так как внесены в паевой фонд не под проценты. Нельзя конечно сказать, что член кооператива получает ссуду совсем бесплатно, это было бы неправдой. Член кооператива несет расходы по содержанию кооператива. Он вносит вступительный взнос в размере 3% от стоимости покупаемой квартиры и после получения ссуды платит членские взносы в размере 4% от остатка выданной ссуды. Тем не менее, эти расходы значительно ниже банковских процентов.

   Второе преимущество заключается в другом подходе к надежности выданных кредитов. У нас нет такой службы безопасности, как у банков. Поэтому мы защищаемся от неплатежей высоким уровнем собственных средств заемщика. Мы выдаем ссуды при накоплении членом кооператива не менее 50% стоимости покупаемой недвижимости. Стоимость недвижимости в залоге у кооператива более чем в два раза превышает размер выданных ссуд. Это позволяет кооперативу лояльно подходить к вопросу о подтверждении доходов. Мы вообще не требуем справок о доходах.

   Основной недостаток кооперативной системы вытекает из его главного преимущества. Ссуды на приобретение жилья выдаются из паевого фонда, пополняемого членами кооператива. Очевидно, что ссуды на приобретение жилья не могут быть выданы всем одновременно. Существует период ожидания, раньше которого ссуду получить нельзя. Этот период определяется математическими методами исходя из финансовых потоков кооператива. В нашем кооперативе период ожидания составляет один год при рассрочке на пять лет.

   Очень часто, когда рассказываешь людям про кооператив, первой реакцией является следующая - так вы пирамида. Хочу предвосхитить вопросы на эту тему. Ипотечный кооператив не пирамида, хотя принцип организации схож. Отличие же состоит в том, что в пирамиде ранее вступившие в нее участники получают высокие выплаты денег за счет вступающих позже. Эти средства не возвратные, поэтому пирамида может существовать только в условиях постоянного увеличения количества участников. Иначе немедленный крах. У нас все средства, выданные виде ссуд строго возвратны. Возврат обеспечивается залогом на недвижимость. Поэтому ипотечному кооперативу не нужно постоянное увеличение количества участников. Он может существовать и при постоянном количестве членов кооператива (количество вступающих равно количеству выходящих из кооператива). Этот тезис подтверждает десятилетняя история нашего кооператива.

   Теперь хотелось бы поговорить о перспективах.
   В настоящее время в России кооперативное движение очень не развито. Я не буду останавливаться на причинах этого. Я лучше ознакомлю Вас с некоторыми цифрами.

   15% квартир в России в 2011 году было приобретено с использованием ипотечных кредитов. Мы привыкли сравнивать наши цифры с тем что есть за границей. Так как мы идём по их пути, только с большим отставанием. Так вот в США с использованием ипотеки приобретается 55% жилья, в Европе 35%.. Причем в этот процент входят как классические банковские кредиты, так и ипотечные ссуды кооперативов.

   Еще несколько цифр:
  • До 75% ипотечных кредитов в Великобритании выдаётся строительными сообществами;
  • Размер доли Сберкасс и Стройсберкасс в ипотечном жилищном кредитовании Германии достигает 70%;
  • Сегодня в 86 странах мира насчитывается более 40000 накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков 97 000 000 человек.
 
   Нам есть куда стремиться.

А.В. Чулков